CAPITULO IV

ACTOS DE DISPOSICIÓN

SUBCAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 187.- Modalidades de los actos de disposición sobre predios estatales

Los actos de disposición sobre predios estatales son otorgados mediante subasta pública o en forma directa, de acuerdo a las particularidades del acto que corresponda.

Artículo 188.- Etapas del procedimiento para el otorgamiento de actos de disposición efectuados de forma directa

188.1 El procedimiento correspondiente a los actos de disposición que se efectúan de forma directa sobre predios estatales, iniciado a solicitud de parte, tiene las etapas siguientes:

  1. Evaluación formal de la solicitud

  2. Calificación sustantiva de la solicitud

  3. Inspección del predio

  4. Conformidad del titular de la entidad

  5. Depósito de la garantía de respaldo de la solicitud

  6. Tasación de predios en los actos de disposición

  7. Opinión técnica del ente rector del SNBE

  8. Informe técnico legal que sustenta la Resolución en los actos de disposición

  9. Resolución en los actos de disposición

  10. Pago en los actos de disposición

  11. Contrato en los actos de disposición

  12. Inscripción registral de los actos de disposición

  13. Liquidación y distribución de ingresos en los actos de disposición

  14. Registro en el SINABIP de los actos de disposición

188.2 Las etapas indicadas en los numerales 5, 6, 10, 11, y 13 se aplican únicamente a los actos de disposición a título oneroso.

Artículo 189.- Evaluación formal de la solicitud

189.1 La entidad evalúa la solicitud presentada y, de corresponder, solicita su aclaración, ampliación o reformulación del pedido o requiere documentación complementaria. Asimismo, verifica si cumple los requisitos exigidos, efectuando la observación correspondiente en caso de incumplimiento.

189.2 La entidad solicita la subsanación de las observaciones otorgando un plazo no mayor de diez (10) días, que puede ser prorrogado por el mismo plazo a solicitud del interesado. Vencido dicho plazo y su eventual prórroga, sin que se subsanen las observaciones, la entidad declara la inadmisibilidad de la solicitud.

Artículo 190.- Calificación sustantiva de la solicitud

190.1 Luego de la evaluación formal de la solicitud, se procede a verificar el derecho de propiedad del Estado o de la entidad sobre el predio, su libre disponibilidad, la naturaleza jurídica, el cumplimiento de la causal invocada y el marco legal aplicable.

190.2 Los resultados de la calificación se plasman en un informe, en el cual se incluye la información obtenida en la inspección del predio.

190.3 Si el Informe concluye señalando que la solicitud no cumple con alguna de las condiciones indicadas en el párrafo 190.1 del presente artículo, se emite resolución declarando la improcedencia de la solicitud y la conclusión del procedimiento.

Artículo 191.- Libre disponibilidad del predio

191.1 Para evaluar la libre disponibilidad del predio además de considerar los hechos que no limitan la aprobación de los actos de administración o disposición establecidos en el artículo 95 del Reglamento, se tiene en consideración que el predio no se ubique sobre dominio público, zona arqueológica, zona de riesgo no mitigable, zona de playa protegida, derecho de vía u otra situación que restrinja o prohíba el otorgamiento de determinados derechos.

191.2 Para este efecto, si la entidad no cuenta con información, solicita a la entidad competente, otorgando un plazo de siete (07) días, procediéndose a suspender el plazo del procedimiento respectivo. Al vencimiento del plazo, de no cumplirse con la remisión de la información solicitada, la entidad formula la calificación sustantiva de la solicitud, en base a la información con que cuente a dicha fecha.

191.3 En caso que parte del predio no sea de libre disponibilidad, se comunica al solicitante para que dentro del plazo de diez (10) días, reformule su pedido y reduzca el área solicitada a fin de excluir el área superpuesta.

191.4 Si el solicitante no accede al replanteo de área, se emite resolución declarando la improcedencia de la solicitud y la conclusión del procedimiento.

Artículo 192.- Inspección del predio

192.1 La entidad efectúa la inspección del predio a efectos de verificar su estado físico, existencia de poseedores (ocupantes), edificaciones y demás características físicas relevantes. Asimismo, efectúa el levantamiento catastral para obtener la exacta ubicación, área y linderos del predio, y la monumentación de hitos, de corresponder.

192.2 Adicionalmente, se verifica si el administrado cumple con las causales o condiciones o supuestos para el acto de disposición solicitado.

192.3 Si como resultado de la inspección del predio se verifica que el administrado cumple parcialmente con las causales para el acto de disposición solicitado, se requiere al solicitante para que dentro del plazo de siete (7) días, reformule su pedido y reduzca el área solicitada, bajo apercibimiento de declarar la improcedencia de la solicitud y la conclusión del procedimiento.

Artículo 193.- Conformidad del titular de la entidad

El informe con la calificación sustantiva de la solicitud de modo favorable es elevado al titular de la entidad, a fin que emita su autorización para la continuación del procedimiento, con excepción de los procedimientos de transferencia de propiedad en el Estado.

Artículo 194.- Depósito de la garantía de respaldo de la solicitud

194.1 En los actos de disposición a título oneroso a favor de particulares, una vez realizada la calificación sustantiva de la solicitud de manera favorable y la inspección del predio estatal, se requiere al solicitante, para continuar con la tramitación del procedimiento, el depósito de una garantía que respalde su interés en el acto de disposición solicitado, por un monto no mayor a dos (2) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), el cual es determinado por la entidad en función del área, ubicación y potencialidades de uso del predio.

194.2 La garantía es depositada en una cuenta bancaria de la entidad a cargo del trámite, dentro del plazo de diez (10) días de notificado el requerimiento; vencido el citado plazo, sin haberse efectuado el depósito de la garantía, se declara el abandono del procedimiento.

194.3 En caso que se apruebe el acto de disposición y/o se suscriba el contrato, según corresponda, la garantía de respaldo es imputada como parte de la contraprestación.

194.4 En caso que el solicitante se desista del procedimiento, no acepta el valor de la contraprestación determinada o incurra en algún supuesto de abandono, el monto depositado como garantía de respaldo se considera como una penalidad en favor de la entidad.

Artículo 195.- Tasación de predios en los actos de disposición

195.1 La tasación del predio se efectúa conforme a lo establecido en el artículo 68 del Reglamento.

195.2 La tasación del predio materia del acto de disposición comprende el terreno como las edificaciones existentes, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, salvo que el administrado demuestre que éstas han sido efectuadas por él o por los anteriores poseedores.

195.3 La entidad, a través de sus especialistas, evalúa el procedimiento y estudio de mercado aplicados en la tasación, así como, la existencia de algún error material, ambigüedad o falta de claridad, solicitando su aclaración y/o rectificación, dentro del plazo máximo de siete (07) días.

Artículo 196.- Notificación de la tasación de predios para actos de disposición

196.1 La entidad pone en conocimiento del solicitante la tasación, otorgándole un plazo de cinco (05) días para que formule su aceptación. Vencido dicho plazo sin que formule negativa expresa, se considera que es aceptada, prosiguiendo la entidad con el trámite.

196.2 No procede impugnación al valor comercial fijado, pudiendo únicamente solicitar aclaración o corrección de errores materiales.

Artículo 197.- Opinión técnica del Ente Rector

197.1 La SBN, en su calidad de ente rector del SNBE, emite opinión técnica en forma previa en los actos de disposición de predios estatales que efectúan los Gobiernos Regionales con funciones transferidas respecto de predios del Estado, y las demás entidades respecto de sus predios, con las excepciones establecidas en el inciso 6 del párrafo 10.2 del artículo 10 del Reglamento, en un plazo no mayor de treinta (30) días contados desde la presentación de la solicitud de opinión.

197.2 La opinión técnica versa sobre la verificación del cumplimiento del debido procedimiento y de los requisitos que exige el respectivo procedimiento.

197.3 Es de exclusiva responsabilidad de la entidad la oportunidad y conveniencia de efectuar el acto de disposición, la sustentación del procedimiento y la veracidad de la documentación remitida al ente rector del SNBE y el informe técnico de tasación del predio.

197.4 En caso la opinión técnica sea favorable, la entidad continúa con el procedimiento. Si existen observaciones, la entidad debe subsanarlas en el plazo de quince (15) días, a fin de continuar con el procedimiento. Si la opinión es desfavorable o no se cumple con la subsanación oportunamente, la entidad puede volver a solicitar al ente rector del SNBE la opinión técnica, con la subsanación que corresponda de ser el caso.

Artículo 198.- Requisitos para la opinión técnica

198.1 Para la emisión de la opinión técnica, la entidad remite al ente rector del SNBE la siguiente documentación:

  1. Solicitud

  2. Plano perimétrico - ubicación

  3. Memoria descriptiva

  4. Fotografías

  5. Informe técnico legal

198.2 Adicionalmente, el ente rector del SNBE puede solicitar algún otro documento según el tipo de acto de disposición regulado en el Reglamento.

Artículo 199.- Informe Técnico Legal que sustenta la Resolución en los actos de disposición

El Informe técnico legal sustenta la resolución y se elabora conforme a lo indicado en el artículo 61 del Reglamento.

Artículo 200.- Resolución en los actos de disposición

200.1 La resolución se emite en un plazo no mayor de cinco (05) días contados desde la fecha de elaboración del informe técnico legal y se pronuncia sobre la solicitud y la oposición, cuando se presente.

200.2 Si la solicitud es procedente se aprueba el acto de disposición del predio solicitado, señalando su ubicación, área, CUS, partida registral, plazo, obligación o finalidad (carga), según corresponda.

200.3 Adicionalmente, en los actos de disposición a favor de terceros, la resolución aprobatoria debe indicar el valor del predio, el valor de la contraprestación, plazo y forma de pago y otras obligaciones que correspondan según el tipo de acto.

200.4 Cuando se declara improcedente la solicitud o fundada la oposición, según corresponda, se dispone la conclusión del procedimiento y el archivamiento del expediente.

Artículo 201.- Pago en los actos de disposición

201.1 En los actos de disposición a favor de particulares, el valor de la tasación del predio materia de disposición debe ser pagado en la forma establecida en los artículos 72 y 73 del Reglamento.

201.2 En caso que el solicitante comunique que dicho valor será cancelado con financiamiento bancario, puede otorgarse la minuta de compraventa con el adelanto de por lo menos el 20% del valor, y las demás condiciones establecidas en la Directiva que emite la SBN.

Artículo 202.- Contrato en los actos de disposición

202.1 En los actos de disposición a favor de particulares, luego de cancelado el monto total de la tasación o el adelanto del 20% para el caso de financiamiento bancario, dentro del plazo establecido, la entidad procede a elaborar y suscribir el contrato correspondiente, en un plazo máximo de treinta (30) días contados desde la notificación al contratante. El contrato debe ser elevado a escritura pública, a costo del contratante.

202.2 En el contrato, que puede suscribirse usando formatos aprobados por el ente rector del SNBE mediante resolución, se incluyen las obligaciones adicionales de la relación obligacional no previstas en la resolución, que faciliten la mejor ejecución del contrato.

202.3 En la escritura pública que se otorgue, debe insertarse la resolución que aprobó el acto de disposición.

Artículo 203.- Inscripción registral de los actos de disposición

La inscripción de los actos de disposición se efectúa conforme a lo indicado en los artículos 76 y 77 del Reglamento. En los actos de disposición a título oneroso con saldo de precio pendiente de pago se inscribe la hipoteca legal por el saldo, conforme a lo previsto por el numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil.

Artículo 204.- Liquidación y distribución de ingresos en los actos de disposición

204.1 El órgano competente de las entidades procede a liquidar, en el plazo de quince (15) días de efectuado el pago, todos los gastos operativos y administrativos incurridos en el otorgamiento de los actos de disposición a título oneroso. Para la liquidación, solo se consideran los gastos con una antigüedad no mayor a un (1) año a la fecha del acto.

204.2 Los ingresos obtenidos por las entidades producto de los actos de disposición onerosos, se distribuyen conforme a lo establecido para cada tipo de acto.

Artículo 205.- Registro en el SINABIP de los actos de disposición

La entidad remite a la SBN la documentación correspondiente al acto de disposición aprobado para la actualización de la información del predio en el SINABIP.

Artículo 206.- Devolución del predio

El beneficiario de un acto de disposición de un predio estatal que ha sido resuelto, rescindido o declarado nulo o se ha revertido su dominio al Estado o a una entidad, se encuentra obligado a efectuar la devolución del predio con todas sus partes integrantes y accesorias, sin más desgaste que el de su uso ordinario, conforme a lo señalado en el artículo 67 del Reglamento. Vencido el plazo a que se refiere el citado artículo, se procede a ejecutar las acciones que corresponden de acuerdo a la normativa vigente.

SUBCAPÍTULO II

TRANSFERENCIA DE DOMINIO EN EL ESTADO

Artículo 207.- Transferencia interestatal

La transferencia de dominio en el Estado se realiza entre las entidades que conforman el SNBE, en forma directa y a título gratuito u oneroso sobre los predios de dominio privado estatal.

Artículo 208.- Transferencia gratuita de predios de dominio privado estatal

La transferencia de predios de dominio privado estatal entre entidades puede ser otorgada a título gratuito cuando el predio es destinado al uso o prestación de un servicio público para el cumplimiento de fines institucionales, de conformidad con sus respectivas competencias.

Artículo 209.- Resolución que aprueba la transferencia

209.1 La resolución que aprueba la transferencia indica la finalidad y, cuando corresponda, el plazo para la presentación del expediente del proyecto de desarrollo o inversión, o el plazo para la ejecución del proyecto de desarrollo o inversión, bajo sanción de reversión en caso de incumplimiento.

209.2 Cuando el predio ha sido transferido por una entidad, la resolución de transferencia puede facultar a la SBN, o al Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, a las acciones de verificación del cumplimiento de finalidad, variación de la finalidad, levantamiento de carga o, de ser el caso, la reversión a favor del Estado en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de la entidad adquirente, en cuyo caso comunica a la SBN o al Gobierno Regional con funciones transferidas.

209.3 La finalidad de la transferencia se inscribe como carga en la partida registral del inmueble.

Artículo 210.- Transferencia de predios para ejecución de proyectos con participación del sector privado

Las entidades pueden transferir predios estatales a favor de otras entidades, a título gratuito, para que sea destinado a la ejecución de proyectos con participación del sector privado en el marco de la legislación vigente, en cuyo caso la entidad promotora debe prever en el contrato de adjudicación que se otorgue en favor de particulares, las condiciones, garantías y plazos necesarios para el cumplimiento de la finalidad prevista.

Artículo 211.- Transferencia a empresas bajo el ámbito de FONAFE

211.1 Las empresas del Estado bajo el ámbito del Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado - FONAFE, por excepción, pueden solicitar directamente o a través del FONAFE, la transferencia de predios estatales de dominio privado para destinarlos al desarrollo de sus actividades comerciales, industriales o de servicios, a la entidad propietaria del predio o si es de propiedad del Estado, a la SBN o al Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda.

211.2 La transferencia es onerosa a valor comercial. También puede ser a título gratuito cuando el predio se destine al interés general o social debidamente acreditado, en cumplimiento de fines legales y/o estatutarios.

Artículo 212.- Procedimiento y requisitos de la transferencia

212.1 El procedimiento para la transferencia de predios entre entidades es el previsto para los actos de disposición a que se refiere el Subcapítulo I del presente Capítulo, aplicándose además, las reglas particulares de este Subcapítulo, y aquellas establecidas en la Directiva que emite la SBN.

212.2 La solicitud se presenta ante la entidad propietaria del predio o, en caso de propiedad del Estado, ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, de acuerdo a los requisitos comunes establecidos en el artículo 100 del Reglamento, precisando el proyecto de desarrollo o inversión que se va a ejecutar, de ser el caso.

212.3 Adicionalmente, la entidad debe adjuntar cuando corresponda, plan conceptual o el expediente del proyecto de desarrollo o inversión, conforme a lo previsto en el párrafo 153.4 del artículo 153 del Reglamento.

212.4 Para la transferencia de predios en favor de las siguientes entidades, se debe adjuntar, además de los requisitos antes indicados, lo siguiente:

a) Gobiernos Regionales y Locales, el Acuerdo de Concejo Municipal o del Consejo Regional respectivamente.

b) Empresas del FONAFE, el acuerdo de Directorio de la empresa aprobando el pedido de transferencia.

212.5 La transferencia se aprueba mediante resolución emitida por la entidad, previa opinión técnica de la SBN.

212.6 En caso de que la solicitud se sustente en un plan conceptual, la transferencia se otorga bajo condición (carga) que se presente el expediente del proyecto de desarrollo o inversión dentro del plazo de dos (02) años, contados desde la fecha en que queda firme la resolución o desde que la entidad adquirente toma posesión del predio, en caso que éste fue transferido estando ocupado por terceros. De no presentar el proyecto dentro del citado plazo, el predio revierte a favor de la entidad transferente. Luego de cumplida la condición, la entidad emite la resolución estableciendo el plazo para la ejecución del proyecto, conforme al cronograma fijado en dicho proyecto.

212.7 En caso que la solicitud se sustente en un expediente del proyecto, la transferencia se otorga bajo condición (carga) de que la entidad adquirente cumpla con la ejecución del proyecto de acuerdo al cronograma fijado.

212.8 La ejecución del proyecto puede ser realizada y/o financiada por un tercero.

Artículo 213.- Transferencia de predios para proyectos productivos del Sector Agrario y de Riego

213.1 La transferencia de predios estatales a los Gobiernos Regionales para pequeña agricultura, en el marco de la Segunda Disposición Complementaria de la Ley Nº 26505, Ley de la Inversión Privada en el desarrollo de las Actividades Económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas y nativas, se realiza bajo las reglas siguientes:(*) RECTIFICADO POR FE DE ERRATAS

a) La solicitud se presenta por el Gobierno Regional competente, de acuerdo al proyecto productivo, ante la entidad propietaria del predio o, en caso de predios del Estado, ante la SBN, de acuerdo a los requisitos comunes precisados en el artículo 100 del Reglamento.

b) A la solicitud se acompaña el Informe técnico de viabilidad del proyecto productivo a ejecutarse.

c) La SBN o la entidad propietaria del predio, según corresponda, luego de la evaluación de la solicitud, sobre la base del informe técnico respectivo, emite la resolución de transferencia, la que tiene mérito suficiente para su inscripción en el Registro de Predios, una vez que queda firme.

d) No se requiere opinión técnica previa de la SBN.

e) La inscripción se efectúa a favor del Estado, representado por el Gobierno Regional solicitante.

f) Cuando se trata de un predio del Estado bajo competencia de un Gobierno Regional con funciones transferidas a que se refiere el artículo 62 de la Ley Nº 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, opera el traslado interno de la unidad que administra el terreno eriazo a la unidad agraria respectiva.

g) En el caso que el Gobierno Regional no logre adjudicar el predio para el proyecto productivo por el cual le fue transferido, en el plazo de tres (03) años contados desde que quedó firme la resolución de transferencia o traslado interno, el predio revierte al Estado, bajo las normas del SNBE, salvo solicitud del Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego (MIDAGRI) presentado ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas a que se refiere el artículo 62 de la Ley Nº 27867, en cuyo caso el predio revierte a favor del Estado, representado por el MIDAGRI.

h) En tanto el predio se encuentra bajo competencia del sector Agrario y de Riego, éste asume la custodia, defensa y recuperación del predio.

i) La resolución de transferencia del predio, o el documento de traslado interno del predio al sector Agrario y de Riego, así como el acto de adjudicación, es comunicada a la SBN para la actualización en el SINABIP dentro del plazo establecido en el reglamento.

213.2 La transferencia de predios estatales solicitados por el MIDAGRI, en el marco del Decreto Legislativo Nº 994, Decreto Legislativo que promueve la inversión privada en proyectos de irrigación para la ampliación de la frontera agrícola, se realiza de acuerdo a las reglas indicadas en el párrafo precedente, en cuanto corresponda, con las precisiones siguientes:

a) La solicitud es presentada por el MIDAGRI ante la entidad propietaria del predio o, en caso de predios del Estado, ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, de acuerdo a los requisitos comunes precisados en el artículo 100 del Reglamento.

b) A la solicitud se acompaña el Informe técnico del estudio de suelo que sustente la aptitud agrícola del predio, precisando la finalidad para la cual se solicita el predio, según las normas de la materia.

c) En el caso que el MIDAGRI no logre adjudicar el predio para la finalidad para la cual le fue transferido, en el plazo de tres (03) años, el predio revierte al Estado, bajo las normas del SNBE. Durante dicho plazo la custodia, defensa y recuperación del predio es de su responsabilidad.

Artículo 214.- Prórroga del plazo para el cumplimiento de la finalidad

214.1 La entidad adquirente puede solicitar la prórroga del plazo para el cumplimiento de la finalidad o de la obligación para la cual le fue transferido un predio estatal, antes de su vencimiento, debiendo para tal efecto acreditar lo siguiente:

a) Un avance de por lo menos un 60% en la ejecución de la obra o del cronograma de actividades, si la condición de la transferencia fue la ejecución de un proyecto de infraestructura; o,

b) La prestación efectiva del servicio que forma parte del proyecto por el cual se transfirió el predio.

214.2 La aprobación del pedido de prórroga del plazo para el cumplimiento de la finalidad es efectuada previa evaluación de cada situación, teniendo en consideración si el pedido se encuentra debidamente justificado, la factibilidad de su cumplimiento, entre otros criterios.

214.3 El plazo de prórroga es por un (1) año adicional.

Artículo 215.- Cambio de la finalidad

La entidad beneficiaria de la transferencia de un predio estatal puede solicitar ante la entidad competente el cambio de la finalidad, por única vez y antes del vencimiento del plazo otorgado para su cumplimiento, sustentado con un informe técnico legal que justifique la necesidad del cambio de la finalidad, y acompañando los requisitos señalados en el artículo 212 del Reglamento, según corresponda.

Artículo 216.- Levantamiento de cargas

216.1 En caso de transferencias de predios a entidades para ejecutar proyectos en forma directa, la carga se levanta cuando se verifique el cumplimiento del proyecto, subsistiendo la carga de la finalidad para la cual se ha destinado el predio, en caso se destine a fin público.

216.2 En caso de transferencias de predios estatales a favor de entidades a título gratuito para que sea destinado a la ejecución de proyectos con participación del sector privado, el levantamiento de la carga es dispuesta con resolución por la entidad transferente, a solicitud de la entidad promotora que adjudicó el predio al privado, sustentando las exigencias previstas en el artículo 210 del Reglamento y adjuntando el asiento de inscripción registral del contrato de adjudicación en el Registro de Predios.

Artículo 217.- Distribución de ingresos

Los ingresos obtenidos por la transferencia interestatal de predios a título oneroso se distribuyen, previa deducción de los gastos operativos y administrativos incurridos, de la siguiente manera:

  1. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por la SBN: 30% corresponde a la SBN y 70% al Tesoro Público.

  2. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por el Gobierno Regional con funciones transferidas: 15% corresponde al Gobierno Regional, 15% a la SBN y 70% al Tesoro Público.

  3. Cuando el predio es de propiedad de una entidad, en cuyo procedimiento interviene la SBN emitiendo opinión técnica, corresponde: 97% para la entidad y 3% para la SBN.

SUBCAPÍTULO III

COMPRAVENTA

Artículo 218.- Modalidades de la compraventa

218.1 Los predios de dominio privado estatal pueden ser objeto de compraventa mediante la modalidad de subasta pública, para la cual pueden emplearse medios electrónicos y sistemas de información web, en cualquiera de sus etapas, de acuerdo a las normas de la materia. Por excepción, puede aprobarse la compraventa directa de predios de dominio privado estatal, conforme a las exigencias establecidas en el Reglamento.

218.2 La venta de los predios de propiedad municipal se regula por lo establecido en la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.

Artículo 219.- Procedimiento de aprobación de la compraventa por subasta pública

219.1 La potestad de impulsar y sustentar el trámite para la aprobación de la venta mediante subasta pública de un predio estatal, corresponde a la entidad propietaria o, a la SBN o Gobierno Regional con funciones transferidas, cuando el predio es de propiedad del Estado.

219.2 El procedimiento de venta por subasta pública de un predio puede originarse a petición de terceros interesados en la compra, pero ello no obliga a la entidad a iniciar el mismo.

219.3 La compraventa por subasta pública es aprobada por resolución de la entidad sustentada en el respectivo Informe técnico legal, previa opinión técnica de la SBN.

219.4 La convocatoria de la compraventa por subasta pública debe efectuarse a través de publicación en el diario oficial El Peruano o en un diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio y en la página web de la entidad, así como, de la SBN o del Gobierno Regional con funciones transferidas que ejecuta la subasta, según corresponda, sin perjuicio de otras modalidades para publicitar el proceso de compraventa por subasta pública, establecida en la Directiva que emite la SBN.

219.5 El precio base del predio, objeto de la compraventa por subasta pública, en primera convocatoria es el valor comercial fijado en la tasación. Si no hubiera postor hábil se declara desierta la subasta, quedando a decisión de la entidad convocar a una segunda o tercera convocatoria, en cuyo caso, el precio base es rebajado, conforme al porcentaje establecido en la Directiva que emita el ente rector del SNBE.

219.6 El acto de subasta pública es dirigido por el jefe del área de la entidad que sustenta el procedimiento de subasta, en presencia de Notario Público, el cual puede ejecutarse a través de medios electrónicos y sistemas de información web, de acuerdo a las normas del presente artículo, con las especificaciones complementarias, técnicas y administrativas que para dicho efecto emita la SBN, en concordancia con las normas de la materia.

Artículo 220.- Ejecución de la subasta pública

220.1 La subasta pública de los predios de propiedad del Estado es ejecutada por la SBN o por los Gobiernos Regionales con funciones transferidas, según corresponda.

220.2 La subasta pública de los predios de propiedad de las entidades es ejecutada por la propia entidad, si tiene competencia. En caso no tenga competencia, es ejecutada por la SBN, para lo cual las entidades remiten la documentación establecida en la Directiva que emite la SBN. Excepcionalmente, la SBN podrá autorizar a que la subasta pública sea ejecutada por la entidad propietaria del predio.

Artículo 221.- Procedimiento de aprobación de compraventa directa

221.1 Por excepción, se puede efectuar la compraventa directa de predios de dominio privado estatal a favor de particulares (personas naturales o jurídicas), siempre que el solicitante acredite el cumplimiento de alguna de las causales establecidas para dicho efecto en el Reglamento.

221.2 El procedimiento para la compraventa directa es el previsto para los actos de disposición, en el Subcapítulo I del presente Capítulo, aplicándose además las reglas particulares de este Subcapítulo.

221.3 La solicitud es presentada ante la entidad propietaria del predio o, en caso de propiedad del Estado, ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, y es aprobada por resolución sustentada en el respectivo informe técnico legal y previa opinión técnica de la SBN.

221.4 Las solicitudes que no califiquen en alguna de las causales de venta directa se tramitan de oficio a través de la subasta pública.

Artículo 222.- Causales para la compraventa directa

Son causales para la compraventa directa de predios de dominio privado estatal las siguientes:

  1. Colindancia sin acceso directo: Cuando el predio estatal no tiene acceso directo y colinda con el inmueble de propiedad del solicitante. El área materia de venta es determinada tomando en consideración el mejor aprovechamiento del bien estatal.

  2. Ejecución de un proyecto declarado de interés: Cuando el predio es solicitado para ejecutar un proyecto de interés nacional o regional declarado como tal por el Sector o la entidad competente, acorde con los planes y políticas nacionales o regionales. La declaración debe indicar la ubicación y área del predio necesario para desarrollar el proyecto y el plazo de ejecución.

  3. Posesión consolidada: Cuando el predio se encuentre delimitado y destinado, en su mayor parte, para fines habitacionales, comerciales, industriales, educativos, recreacionales u otros; y, el solicitante acredite que viene ejerciendo posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618; asimismo, el hecho que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades.

  4. Otros supuestos de posesión: Cuando la posesión no cumpla con las condiciones indicadas en el inciso precedente, pero se ejercite efectivamente actividad posesoria, encontrándose el área delimitada en su totalidad por obra civil de carácter permanente, de tal forma que restrinja el acceso de manera efectiva de terceros distintos a quien ejerce posesión, y el solicitante cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que viene ejerciendo la protección, custodia y conservación del área para sí, desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618; siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades.

  5. Predio estatal con dimensión menor al lote normativo: Cuando la dimensión de la totalidad del predio estatal sea inferior a la del lote normativo previsto en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o en el Certificado de Zonificación y Vías vigente, en cuyo caso la venta procede a favor de cualquiera de los propietarios colindantes.

  6. Otros supuestos regulados por leyes especiales.

Artículo 223.- Requisitos de la solicitud de compraventa directa

223.1 La solicitud de compraventa directa de un predio de dominio privado estatal debe cumplir con los requisitos comunes exigidos en el artículo 100 del Reglamento.

223.2 Adicionalmente, se presentan los siguientes requisitos:

  1. Para la causal de compraventa directa por colindancia sin acceso directo: copia del instrumento público o documento de fecha cierta mediante el cual se acredita que el inmueble de propiedad del solicitante colinda con el predio estatal que pretende comprar.

  2. Para la causal de compraventa directa por ejecución de un proyecto de interés: copia de la resolución o Acuerdo de Consejo que aprueba el proyecto de interés nacional o regional, expedido por el Sector o entidad competente.

  3. Para los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, la antigüedad de la posesión debe acreditarse adjuntando copia de cualquiera de los documentos siguientes:

a) Declaración Jurada del Impuesto Predial (HR y PU o PR), arbitrios y recibos de pago correspondientes a los años de posesión del predio. Las declaraciones juradas y pagos de tributos que hayan sido formuladas en vía de regularización solo tienen mérito para acreditar la antigüedad de la posesión a partir de la fecha en que fueron presentadas y pagadas ante la autoridad competente.

b) Instrumento público o privado de fecha cierta donde conste la transferencia de la posesión del predio a favor del solicitante.

c) Acta de inspección judicial o notarial del predio.

d) Cualquier otro instrumento emitido por entidad pública en ejercicio de sus competencias, que acredite la posesión del predio en favor del solicitante o de sus predecesores.

d)(*) NOTA SPIJ Plano visado por la municipalidad respectiva que acredite el área ocupada por los asociados de la persona jurídica que la integran y el acta de la asamblea general en la que conste la cesión de posesión efectuada por los asociados a favor de la persona jurídica para la compra venta directa.

  1. Para los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, para acreditar que el predio no se encuentra bajo otro régimen de venta regulado por normas de competencia de otras entidades se debe adjuntar documento emitido por la entidad competente que precise que no se encuentra bajo su competencia.

  2. Para la causal de compraventa de predio estatal con dimensión menor al lote normativo: instrumento público que permita acreditar la colindancia con el predio estatal, y el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o el Certificado de Zonificación y Vías vigente, que acredite la falta de dimensión del predio a la del lote normativo establecido para la zona.

Artículo 224.- Publicidad del procedimiento de compraventa directa

224.1 Un extracto de la solicitud de compraventa directa con el precio a valor comercial es publicado por única vez, en el diario oficial El Peruano o en otro de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio, así como en la página web de la entidad.

224.2 La publicación debe contener como mínimo, el nombre de la entidad, el acto de disposición, la ubicación y área del predio, el valor de tasación, el CUS y la partida registral.

Artículo 225.- Notificación a la Municipalidad Distrital cuando el uso no es compatible con la zonificación

Sin perjuicio de la publicación indicada en el artículo anterior, la solicitud de compraventa directa por causal de posesión consolidada debe ser, simultáneamente a la publicación, notificada a la municipalidad distrital correspondiente, cuando el uso no es compatible con la zonificación.

Artículo 226.- Oposición en la compraventa

226.1 Los terceros que se consideren afectados en algún derecho real que tuvieran sobre el predio materia de compraventa, podrán formular oposición debidamente sustentada, dentro del plazo de diez (10) días de efectuada la publicación.

226.2 Los Gobiernos Locales también pueden formular oposición en temas relativos a desarrollo urbano.

226.3 En caso que se presente oposición y fuere necesario algún descargo por parte del interesado en la compraventa del predio, será puesto en su conocimiento requiriéndole su descargo en un plazo no mayor de cinco (05) días y con el descargo o sin él, se resolverá en la resolución que apruebe la compraventa.

Artículo 227.- Exigencia de cumplimiento de la finalidad del proyecto

227.1 En caso que la compraventa sea efectuada para ejecutar un proyecto de interés nacional o regional, en la resolución que aprueba la compraventa se debe precisar la finalidad para la cual se adjudica el predio y el plazo para que se ejecute la obra requerida, bajo sanción de reversión al dominio del Estado en caso de incumplimiento de cualquiera de dichas obligaciones, sin reembolso alguno por el pago del precio o edificaciones efectuadas.

227.2 El comprador puede solicitar la prórroga del plazo para la ejecución de la obra requerida para el proyecto, antes de su vencimiento, debiendo contar con la conformidad del Sector o entidad que declaró el proyecto de interés nacional o regional, por un plazo adicional que es fijado por el Sector o entidad.

Artículo 228.- Mejora del precio de compraventa directa

228.1 Pueden presentar una propuesta de compraventa, mejorando el valor de compraventa, y adjuntando una carta fianza de fiel cumplimiento de oferta por el diez por ciento (10%) de dicho valor, dentro del plazo de diez (10) días de efectuada la publicación, las siguientes personas:

  1. Cualquiera de los propietarios colindantes al predio estatal, en los supuestos de compraventa directa por causal de colindancia y por causal de predio estatal con dimensión menor al lote normativo; y

  2. Cualquier interesado en el supuesto de compraventa directa por la causal de otros supuestos de posesión previstos en el numeral 4 del artículo 222 del Reglamento.

228.2 Evaluada la propuesta, ésta es comunicada al solicitante de la compraventa directa, a efectos que pueda igualarla o mejorarla, lo que, de ocurrir, produce la conclusión de la etapa de fijación del precio de compraventa.

228.3 En caso que el solicitante no iguale o mejore la propuesta, la compraventa se efectúa a favor del que mejoró la oferta.

Artículo 229.- Pago del precio y otorgamiento del contrato

229.1 El precio de compraventa debe ser pagado íntegramente dentro de los quince (15) días de notificada la resolución que aprueba la compraventa, luego de lo cual se otorga el respectivo contrato, que se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de Predios a costo del comprador.

229.2 En caso que el comprador comunique que el precio será cancelado con financiamiento bancario, puede otorgarse el contrato de compraventa con el adelanto de por lo menos el 20% del precio de venta, y las demás condiciones que se regulen en la Directiva correspondiente.

229.3 En los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, por excepción y en el caso que el predio adjudicado constituya la única propiedad del adquirente en la jurisdicción en la que se ubica el citado predio, puede pactarse que el precio de venta sea pagado en armadas, en un plazo no mayor de tres (3) años, con aplicación de intereses, según la Tasa Activa en Moneda Nacional - TAMN promedio, publicada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones - SBS, en la fecha de adjudicación del predio.

229.4 En los casos precedentes, en los cuales el precio no es cancelado en su totalidad; conforme a lo establecido en el numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil, se entiende constituida una hipoteca legal sobre el predio estatal enajenado, la misma que será inscrita, de oficio, simultáneamente con el contrato de compraventa.

Artículo 230.- Distribución de ingresos obtenidos de la compraventa

Los ingresos obtenidos por la compraventa de predios estatales, previa deducción de los gastos operativos y administrativos incurridos, se distribuyen conforme al artículo 39 del TUO de la Ley, de la manera siguiente:

  1. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por la SBN, corresponde: 70% para el Tesoro Público y 30% para la SBN.

  2. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por el Gobierno Regional con funciones transferidas, corresponde: 70% para el Tesoro Público; 15% para el Gobierno Regional y 15% para la SBN.

  3. Cuando el predio es de propiedad de una entidad, pero adquirido por transferencia a título gratuito del Estado, representado por la SBN, corresponde: 70% para la entidad y 30% para la SBN.

  4. Cuando el predio es de propiedad de una entidad, pero adquirido por transferencia a título gratuito del Estado, representado por un Gobierno Regional con funciones transferidas, corresponde: 70% para la entidad, 20% para el Gobierno Regional y 10% para la SBN.

  5. Cuando los predios son bienes propios de los Gobiernos Regionales, Gobiernos Locales, empresas estatales de derecho público y empresas municipales, universidades, Banco Central de Reserva, Ministerio de Defensa en el marco de la Ley Nº 29006, Ley que autoriza la disposición de inmuebles del sector Defensa, corresponde el 100% a dichas entidades.

  6. Cuando el predio es de propiedad de una entidad y se trata de supuestos no contemplados en literales anteriores, en cuyo procedimiento de venta interviene la SBN emitiendo opinión técnica, a falta de una norma legal expresa, corresponde: 97% para la entidad y 3% para la SBN.

Artículo 231.- Compraventa de cuotas ideales del Estado

La compraventa de cuotas ideales sobre predios de propiedad del Estado o de entidades se efectúa conforme a las reglas de la copropiedad previstas en el Código Civil, aplicándose el procedimiento de compraventa regulado en este sub capítulo, en lo que corresponda.

SUBCAPÍTULO IV

PERMUTA

Artículo 232.- Modalidades de la permuta

232.1 Los predios de dominio privado estatal pueden ser objeto de permuta mediante la modalidad directa o por subasta pública.

232.2 La permuta por subasta pública se efectúa según las reglas establecidas para la compraventa, en lo que resulte aplicable.

Artículo 233.- Procedimiento y requisitos de la permuta

233.1 La permuta directa puede iniciarse de oficio o a solicitud de parte de otra entidad o de un particular.

233.2 El procedimiento para la permuta es el previsto para los actos de disposición en el Subcapítulo I del presente Capítulo, aplicándose además las reglas particulares de este Subcapítulo y aquellas establecidas en la Directiva que emite la SBN.

233.3 La solicitud de permuta es presentada ante la entidad propietaria del predio o, en caso de propiedad del Estado, ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, de acuerdo a los requisitos comunes precisados en el artículo 100 del Reglamento.

233.4 Adicionalmente, el solicitante debe acreditar el derecho de propiedad del predio ofrecido en permuta, indicando la partida registral donde consta inscrito el bien, así como, su valor comercial.

233.5 La decisión de aprobar o no esta modalidad de permuta compete exclusivamente a la entidad titular o administradora del predio.

233.6 La permuta es aprobada, previa opinión técnica de la SBN, mediante resolución de la entidad, debiendo otorgarse posteriormente el respectivo contrato, que es elevado a escritura pública y se inscribe en el Registro de Predios a costo del solicitante.

Artículo 234.- Diferencia de valores

234.1 El Estado no podrá recibir en permuta un predio cuyo valor comercial sea inferior en un 20% al valor comercial del predio que entrega. Cuando el valor comercial del predio que entrega el Estado sea superior al que recibe, pero inferior al porcentaje antes indicado, el solicitante deberá pagar en dinero la diferencia de valor. Dicho pago constituye ingresos propios de la entidad propietaria, debiendo efectuarse el depósito respectivo dentro de los diez (10) días contados a partir de la respectiva comunicación.

234.2 En caso de ser mayor el valor comercial del bien que recibe el Estado, éste compensará en dinero la diferencia. Para lo cual, antes de la aprobación de la permuta deberá contarse con la disponibilidad presupuestaria respectiva.

234.3 Tratándose de la permuta entre entidades públicas, de existir diferencia entre el valor comercial de los predios a permutar, la forma de compensación de valores es determinada por las partes.

Artículo 235.- Permuta de predios que tuvieron condición de aporte reglamentario

El Estado, representado por la SBN, excepcionalmente, puede entregar en permuta predios que tuvieran la condición de aportes reglamentarios, previa desafectación y siempre que éstos se encuentren bajo su administración directa.

Artículo 236.- Permuta de predios con bienes futuros

La permuta de predios de dominio privado estatal puede tener por objeto predios cuya existencia será a futuro, incluyendo edificaciones por construir, en cuyo caso la permuta queda sujeta a la condición suspensiva de que el bien futuro llegue a existir, conforme a la regla contenida en el artículo 1534 del Código Civil.

SUBCAPÍTULO V

SUPERFICIE

Artículo 237.- Modalidades para la constitución del derecho de superficie

237.1 La constitución del derecho de superficie en predios de dominio privado del Estado y de las entidades puede efectuarse por subasta pública y, excepcionalmente, de manera directa.

237.2 La constitución del derecho de superficie en favor de particulares es a título oneroso. La contraprestación se tasa a valor comercial. La constitución del derecho a favor de entidades es a título oneroso o gratuito.

237.3 La potestad de impulsar y sustentar el trámite para la aprobación de la constitución del derecho de superficie por convocatoria pública de un predio estatal, corresponde a la entidad propietaria o, cuando el predio es de propiedad del Estado, a la SBN o al Gobierno Regional con funciones transferidas.

237.4 El procedimiento de constitución del derecho de superficie por convocatoria pública puede originarse a petición de terceros interesados, lo cual no obliga a la entidad a iniciar dicho procedimiento.

237.5 El plazo del derecho de superficie es hasta noventa y nueve (99) años.

Artículo 238.- Causales para la constitución directa del derecho de superficie

La constitución directa del derecho de superficie puede efectuarse por las causales siguientes:

  1. Con la finalidad de ejecutar un proyecto de desarrollo o inversión orientado al aprovechamiento económico y social del predio, el cual ha sido identificado y calificado como tal por la entidad competente por encontrarse acorde con la normatividad y políticas del Estado.

  2. Cuando el solicitante viene ejerciendo posesión del predio desde antes del 25 de noviembre de 2010; fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618; siempre que pague la contraprestación dejada de percibir durante el año inmediato anterior a la presentación de la solicitud del inicio del procedimiento.

  3. Entre entidades públicas que conforman el SNBE, para el cumplimiento de sus fines institucionales.

  4. Otros supuestos regulados por leyes especiales.

Artículo 239.- Procedimiento y requisitos para la constitución del derecho de superficie

239.1 El procedimiento para la constitución del derecho de superficie por subasta pública se tramita conforme a las reglas previstas para la compraventa por subasta pública, en lo que fuere aplicable.

239.2 El procedimiento para la constitución directa del derecho de superficie es el previsto para los actos de disposición en el Subcapítulo I del presente Capítulo, aplicándose además las reglas particulares de este Subcapítulo.

239.3 La solicitud se presenta ante la entidad propietaria del predio o, en caso de propiedad del Estado, ante la SBN o el Gobierno Regional con funciones transferidas, según corresponda, de acuerdo a los requisitos comunes precisados en el artículo 100 del Reglamento.

239.4 Para la constitución del derecho de superficie a favor de particulares, por la causal de ejecución de un proyecto de inversión, adicionalmente a la solicitud, se debe presentar el informe aprobado por la autoridad sectorial o entidad competente, que contenga el plazo de constitución del derecho y el área del predio que se requiere para el desarrollo del proyecto.

239.5 Para la causal de posesión, además de la solicitud, se debe presentar cualquiera de los documentos indicados para los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, regulada en el inciso 3 del párrafo 223.2 artículo 223 del Reglamento.

239.6 Para la constitución de superficie a favor de una entidad, además de la solicitud, se debe presentar un plan conceptual o el expediente del proyecto de desarrollo o inversión.

239.7 La constitución directa del derecho de superficie es aprobada por resolución del titular del pliego, sustentada en un informe técnico legal, previa opinión técnica de la SBN. Posteriormente, se suscribe el respectivo contrato, que es elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de Predios a costo del superficiario.

Artículo 240.- Extinción del derecho de superficie

240.1 El derecho de superficie se extingue por:

  1. Vencimiento del plazo pactado.

  2. Renuncia del superficiario.

  3. Incumplimiento de la finalidad en el plazo pactado, sea total o parcial o de la obligación (carga) impuesta.

  4. Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la resolución y en el contrato de constitución del derecho de superficie.

  5. La destrucción de la obra construida, siempre que el superficiario manifieste incapacidad o falta de voluntad para sustituirla.

240.2 La entidad que aprueba la constitución del derecho de superficie expide una resolución que declara la extinción de la superficie, y, además, cuando corresponda, la resolución del contrato, excepto en la causal referida al vencimiento del plazo pactado.

240.3 En cualquier caso de extinción, el superficiario está obligado a restituir el predio sin derecho a reembolso alguno por cualquier concepto.

Artículo 241.- Distribución de ingresos obtenidos por la superficie

Los ingresos obtenidos producto de la constitución del derecho de superficie, previa deducción de los gastos operativos y administrativos incurridos, se distribuyen de la siguiente manera:

  1. Cuando el predio es de propiedad de la entidad, corresponde: 97% para la entidad propietaria, y 3% para la SBN.

  2. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por el Gobierno Regional con funciones transferidas, corresponde: 50% para el Gobierno Regional; 47% para el Tesoro Público y 3% para la SBN.

  3. Cuando el predio es de propiedad del Estado, administrado por la SBN, corresponde: 50% para la SBN y 50% para el Tesoro Público.

  4. Cuando el predio ha sido adquirido por una entidad mediante una transferencia gratuita otorgada por el Estado a través de la SBN, corresponde: 70% para la entidad y 30% para la SBN.

  5. Cuando el predio ha sido adquirido por una entidad mediante una transferencia gratuita otorgada por el Gobierno Regional con funciones transferidas, corresponde: 70% para la entidad; 20% para el Gobierno Regional y 10% para la SBN.